逆按揭是應付人口老化好辦法

按揭證券公司昨天宣布在明年推出「安老按揭試驗計劃」,讓擁有物業的六十歲以上長者可將物業抵押給認可機構,然後在一段年期內每月取回現金。

為了應付人口老化問題,政府近十多年在各項社會政策上不斷推出「養老」措施,務求令大批步入退休年齡的長者可以安享晚年,又毋須政府負擔龐大的經常支出。目 前主要為退休人士提供「養老」保障的是強積金,但其推行時間僅得十年,積累的金額對退休族來說屬微不足道,即使如此,不少團體仍然以強積金行政費用過高、 政府「?扣」了市民可動用的資金為理由,呼籲取消強積金制度,這些未經深思熟慮的訴求忽視了退休養老需要龐大的資源,強積金起步太遲,積累金額已無法應付 十年內陸續退休的大批嬰兒潮一代長者;與此同時,不少社福團體已開始發起要求政府推行全民養老金,把養老開支涵蓋至包括強積金以外的非工作人口,如果實行 的話,政府的養老財政負擔將更加驚人。為了開拓更多養老的資源,逆按揭是值得在港推行的計劃。

逆按揭(reverse mortgage)對香港人來說十分陌生,但美國和歐洲已實行多年,其基本理念是讓年長業主以居所的部分或所有業權作抵押,套取現金,令他們退休後能安享 晚年。一般而言,逆按揭對以下的長者應有一定吸引力—一、他們擁有可抵押的物業(即物業已經供滿);二、退休後主要資產為手頭的物業,但現金不足以維持理 想的生活水平;三、希望自給自足,不想依賴子女(或沒有子女)和政府;四、希望可享有較佳的醫療服務。據工商專業聯會在○八年一份研究指出,在○六年逾五 十歲而沒有按揭負擔的業主為數約四十萬,其中十二萬並沒有與任何年齡子女同住,六萬七千人是獨居且收入較低,年齡又在六十五歲以上,這批長者都是對逆按揭 服務有需求的「潛在顧客」。以一個六十五歲、擁有二百萬港元物業的業主為例,如果銀行為物業提供一百萬元逆按揭,定期向業主付款,直至業主去世(估計壽命 約八十歲),該業主每月約可得到四千二百元。

對參加逆按揭的人士來說,他們的負擔包括要支付維修和保養物業的費用,確保物業保持良好狀 況; 此外,如果參加逆按揭的人士有子女,他們的子女未必可以「順利」繼承物業—繼承人可以繼承物業,但要負擔逆按揭貸款(以上述例子,即一百萬元),及所有積 累的利息;此外,繼承人也可出售物業,把所得的部分投資還給按揭公司,然後取回餘額。

對長者有利、在外國也行之經年,為何逆按揭在香港 遲遲 未見推行?按揭證券公司在○五年曾委託香港大學研究逆按揭問題,結果發現香港人興趣不大;事實上,在大部分人都不明何謂逆按揭的情況下,調查所得「反應冷 淡」絕不為奇,而逆按揭之所以無法推廣,更大原因在於本地銀行對此計劃興趣索然,政府又沒有從旁監督推動,結果自然無法拓展。對銀行來說,物業年期愈長價 值愈低,逆按揭收回的舊樓對銀行來說隱藏頗大風險;銀行經營按揭生意的風險,會隨?供款時間過去而遞減,逆按揭則剛好相反,其風險會隨供款時間過去而遞 增,銀行不願承擔。更根本的是,銀行營運目的不是擁有物業,而是盡快把「磚頭」的風險轉移並套現,賺取按揭的利息;簡單來說,銀行不會以出售(參加逆按揭 業主的)物業作為收入來源,這是違背它們經營原則的做法。香港的銀行業在利率協議年代光靠賺息差已可做一般穩賺生意,到了利率協議解除,則主要靠收費服 務,對產品創新一向興趣缺缺,何況帶有「社會功能」而又完全沒有在香港出現過的逆按揭。香港銀行不願「冒險」,由按證公司促成其事,是值得鼓勵和支持的做 法,也是政府願意為安老政策提供更多新猷的好開始。