上半年樓價 跑贏通脹港股強積金

七月 4, 2011
Joe Chan

所謂五窮、六絕、七翻身,今年港股在5、6月份的表現,確是乏善足陳,至於7月能否來過大翻身,仍是未知數。單計上半年,以恒指計港股合共下挫約2.8%,根據中原和城大合作的二手樓價指數,頭6個月卻錄得13%的升幅,表現不俗。

昨日又是每年七一大遊行的日子,近年不同的社會或政治團體,在遊行期間都會提出不同的訴求,除了要求民主或要求某某下台外,也有抗議所謂「地產霸權」或高樓價現象。固然,過去半年樓價再升13%,會進一步增加無殼蝸牛的上車」難度,不過也令到全港逾52%擁有自置物業的家庭,身家也水漲船高,或至少減低了所要面對的通脹壓力。

 

5%通脹 現金購買力12年減半

 

根據政府最近數據,香港的通脹年率已升至5.2%,更有經濟學家預計,下半年香港的通脹會惡化,通脹率有可能進一步升至7%至8%。事實上,若香港通脹率長期維持在5%水平,則港人擁有的現金資產,約12年左右,便已喪失了一半購買力(見表),而若通脹率長期維持在7%至8%,則不用10年時間,現金購買力便已消失一半,教香港人如何不?急去找尋抗通脹的辦法?

現時,香港大部分打工仔都要供強積金,但根據基金研究機構楊森路透理柏(Thomson Reuters Lipper)的統計,全港整體強積金上半年的平均回報率僅為0.01%,跑輸通脹率達5個百分點,若自行投資港股,更是平均倒蝕2.8%,若是將資金放在銀行的紅簿仔收息,亦只能收取接近「零息」,即存款收益,以實質利率(名義利率減通脹率)計,為接近5厘的負利率!

單以過去半年計,港人能夠參與兼真正打贏通脹的投資項目極為有限,持有物業可算是其中之一,單以樓價計,半年已有約13%的升幅,已遠遠高於通脹率,而這還未計入期間的租金收益。現時一般大型屋苑,仍約有3厘的租金回報,不計投資,只計自住,也至少可省回3%的租金支出。

 

負利率下 業主沒意欲急賣樓

 

當然,現時樓價已逼近或略超97年高峰水平,利率未來向上的機會大於再向下調,加上政府不推出打壓樓市措施,也令到樓市的政策風險上升,現時才買樓自住或投資,面對的不明朗也在增加。

然而,就算不買樓,對已有樓的業主而言,也不一定要急急賣樓,皆因一日通脹仍有可能繼續惡化,嚴重負利率仍存在的情?下,若輕言賣樓,套了現也難找到資金出路,並要冒上租金可能繼續上漲,以及套現資金的購買力被蠶食的風險,而這亦解釋了為何樓市近期雖多了利淡因素,因二手樓價只回調2個星期約2%,即又反彈0.5%,反映大部分業主根本沒有意欲賣樓。

投資市場有種說法:窮人怕通脹,富人怕通縮。皆因在通縮期,富人的資產容易縮水,但在通脹期,富人可透過投資,對抗通脹之餘,更可增值;而窮人因薪酬升幅往往跑輸通脹,令到百物騰貴之下,窮人消費後更難儲蓄和投資。

 

李澤鉅:借錢難 只利富人買樓

 

最近金管局不斷收緊住宅按揭,理由是要降低銀行在按揭業務所承受風險,以及遏抑樓市泡沫。不過,對於極有錢的富豪,買樓未必需要高成數按揭,而他們也自有其他辦法進行融資;相反,對於一般用家或換樓客而言,收緊按揭便容易影響了他們的上車和換樓大計。

正如長實副主席李澤鉅日前回應記者的提問:「樓市的調控措施頗多,會不會造成用家買不到樓,而不用借錢的人就可以選擇購買較廉宜的樓?」李澤鉅就認為:「政府令(買樓)借錢比較困難,不用借錢的人會較容易買到自己心頭好,或者說借貸較少的人自然會有優勢。」即是說,愈是限制按揭,愈是將買樓變成富人的「專利」。

資深物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮也認為,過往不少父母將他們的物業加按,協助他們的子女上車,但最近金管局收緊按揭,父母如何幫助他們的子女置業?年輕人又如何有能力應付日益高漲的樓宇首期?