強積金高收費陰霾在前 逆按揭欠細節勢難成功

金管局屬下的按揭證券公司將於明年上半年推行「安老按揭試驗計劃」,亦即一般人所稱的逆按揭試驗計劃,讓60歲或以上長者把已供滿按揭的自住物業向銀行申請逆按 揭,以換取餘生可領取一定的生活費,去世後物業才歸銀行所有。是項計劃本意良好,然而計劃的很多關鍵細節如息率、保費等統統欠奉,令人擔心計劃可像強積金 般,成為了銀行牟取暴利的工具。我們認為,按揭證券公司為了有效地推動此事,必須盡快釐清計劃的細節,包括向公眾說明當局會如何監管參與計劃的銀行,以免計劃因未能取信於公眾,令參加者寥寥,進而令一個好的概念,最後只變成銀行牟取暴利的工具。

盡快公布監管安排

要阻銀行牟取暴利

根 據按揭證券公司上周四的公布,60歲或以上長者,可把已供滿按揭的自住物業向銀行申請逆按揭,以換取在未來10年、15年、20年甚至終身每月收取一定的 現金。該公司舉例,每百萬元樓價終身應可收取每月1800至2800元。長者去世後,銀行有權出售物業,出售之收益扣除涉及的費用、長者歷年收取的金額、 累計利息及保費後,銀行可將超出的款項給予長者的繼承人。如果出現虧損,銀行則受按揭證券公司之保險保障。

逆按揭計劃在歐美地區早已實行,但香港卻一直未見發展。如今有了按揭證券公司包底,是項概念有望在港落實。計劃雖不能協助最貧困長者的晚年生活問題,但對因擁有物業而無法申領福利,但又欠缺穩定收入的長者,甚有吸引力。

根據香港工商專業聯會2008年的研究顯示,在2006年,年逾50、擁有已供滿按揭的自住物業而沒有與子女同住的業主,共有12萬名之多。到了2036 年,更預測會增至26萬。按揭證券公司的調查亦顯示,60歲或以上擁有供滿或快將供滿物業的人士,約有四分之一表示考慮參加逆按揭計劃,由此可見,長者對 計劃的需求甚殷。

然而,我們必須指出,社會對逆按揭有需求,不代表計劃一定成功。對此,按揭證券公司必須記取強積金計劃未能有效監管銀行收費的教訓。

強 積金的推行讓香港人上了痛苦的一課。自計劃推行以來,管理費一直高昂,「自由行」安排又遲遲未能落實,令打工仔女的血汗積蓄被管理人年年侵蝕,已令打工仔 一族失去信心。因此,逆按揭計劃公布後,公眾自會產生同類質疑,質疑計劃到底涉及什麼費用、金額多少、參與的銀行「食水」有多深等等,以判斷是否值得參 與。

可惜,自逆按揭計劃公布以來,相關細節仍然欠奉,例如利息及保費如何計算還未 有定案。按揭證券公司解釋,稍後會跟銀行商討安排。我們很擔心事情的發展會重蹈當年強積金的覆轍,亦即讓「市場去決定相關的收費」。10年前,強積金推行 之初,當局強調市場上的競爭最能保障打工仔的利益,但10年的慘痛經歷,令大家看到強積金計劃已成為了少數在港具有壟斷性地位銀行牟取暴利的工具,以致有 關收費長期高企不下。

難怪今年64歲的工聯會    副會長陳婉嫻    上周四接受訪問時稱,雖然合資格申請逆按揭,但「絕對不會參加」,因為憂慮計劃交由銀行操作,銀行會以賺錢為最大目標,最終令「行政費貴得驚人」,變成「第二個強積金」。

我 們十分認同陳婉嫻的擔憂,因香港銀行業早已被少數銀行壟斷,而雷曼迷債事件更令人看到銀行可以為求利潤,推銷產品時會不擇手段。故此,按揭證券公司有責任 盡快釐清當中的細節,包括清楚交代如何監管參與運作的銀行,以確保計劃不會成為榨取長者財富的計劃。當局若守不好這一關,是項原意良好的計劃,隨時會弄出 比雷曼迷債風波還要大的社會醜聞,因涉事的全數是老人家。

長者起居照顧乃大難題

單靠逆按揭不可能成事

事 實上,錢對於長者來說固然重要,但生活起居照顧也是他們要面對的一大難題。智經研究中心今年4月曾發表研究報告,指出要照顧長者的需要,除了逆按揭計劃 外,還應在土地規劃上興建更多切合長者需要的住所及社區設施、推動「長者屋」等。現時由房協負責的長者屋計劃甚受歡迎,於將軍澳    及牛頭角    的兩個中產長者屋先導項目576個單位早已爆滿,屋苑設施皆為長者而設,附設綜合醫療診所、健身室等,擁有一定資產的中產長者只需支付一筆20萬至60萬元的租金,即可入住至終老。計劃每年流轉率甚低只有3%,加上現時有300人正在輪候,計劃明顯供不應求。

如今香港人口老化嚴重,解決長者的生活需要勢必長期成為社會要面對的一大難題。逆按揭只能幫一把,不可能完全解決問題。我們呼籲政府應大力推動長者屋計劃,為長者提供全人照顧,協助擁有一定資產的長者,善用年輕時積累得來的財富,安享晚年。