青年房屋問題的解決之道

高達89%青年認為政府應提供更多資助房屋,75%認為政府應幫助市民取得私人業權。由於調查發現青年對租住房屋不感興趣,本文會集中探討各種與房屋相關的政策能否解決青年置業難的問題。

雖然青年十分希望政府能以資助房屋幫他們置業,但現時的資助房屋計劃不見得能有效幫助青年。資助房屋有3種:一是「綠表置居計劃」,二是居屋及房協的資助房屋,三是未推出的「港人首置上車盤」。

「綠置居」未能幫助青年獨立置業。現時大部分未婚青年都與父母同住,但近八成青年表示希望在成家立室時自置居所(註1)。購買公屋是「一戶換一戶」,所以連同父母一同購買公屋並不會幫助青年置業。青年可考慮分戶,但現時分戶審批較以前難,若家中所有成員同時住在公屋,須凍結一年輪候時間。現在公屋輪候時間近5年,在計分制度下年長者較高分,青年或需更長時間。

居屋供應太少 極難抽中

居屋較符合青年入息及要求,但供應實在太少。2016年中期人口普查顯示,每月主要工作月入25,000元至39,999元的人,有71%都是35歲或以上人口,35歲以下青年有這個收入的不足三成。15至34歲青年當中,83%月入25,000元以下。2017年居屋及房協資助房屋家庭申請門檻為月入5.2萬元以下,單人為2.6萬元,「港人首置上車盤」申請門檻為家庭月入6.8萬元及個人3.4萬元,可見居屋較符合青年入息。

居屋比起私樓不止打了折,因為房委會「加持」,亦毋須通過加年利率3%的壓力測試,做按揭更容易。400萬元居屋,九成按揭供30年,以入息45%供款,現時家庭月入3.1萬元已做到。若買私樓,同樣價錢要過壓力測試,需月入4.4萬元。實際上,上一期居屋最貴單位售價300多萬元已經有450呎,但400萬元私樓選擇很少。

居屋問題在於供應太少、極難抽中,未來也不見得供應充足。《長遠房屋策略》定下10年建屋計劃,定出10年8萬個居屋單位的目標,即一年8000間,至2017年仍未達標,之前少建了的亦未追回,導致白表競爭激烈。2017年6月的居屋申請超額48.6倍,白表超額87.3倍;房協資助房屋,去年11月的申請超額140倍,白表達280倍。

放寬信貸 火上加油

除了資助房屋外,有人提出政府可放寬按揭,在按揭上提供較高成數予首次置業者甚至補貼。台灣有「整合住宅補貼資源實施方案」及「青年安心成家專案」的購屋利息補貼。香港並非無類似先例,1998年的首次置業貸款計劃提供較市場多的低息貸款給首次置業者,計劃之後因樓市急速下跌而暫停。

問題是現時香港樓價高企、供應不足,再寬鬆的信貸只會加強購買力,火上加油,使樓市升得更高,現金補貼及放寬信貸未知是幫了青年還是業主;金管局亦擔心更寬鬆的信貸會危害金融體制穩定。政府若再次提供首次置業貸款,及後樓市下滑,將負上「送市民入火海」的罪名,所以陳茂波司長及陳帆局長只管呼籲「注意風險」、市民「須留意負擔能力」。市民上不到樓,他們要負的責任,比市民上到樓但樓市重創虧大本要來得輕。

自2008年起就有人提出仿效新加坡以強積金支付樓價,但對青年幫助未必很大。新加坡的僱主及僱員總供款率達37%,香港只有10%,現時僱員的強積金資產平均為18萬元(註2);初出茅盧的青年工作時間短,積金資產更少。在強積金供款率不會因此增加的前提下,有多一個選擇配置資產,可能是好事。令人擔心的是當局會否因為有了這個轉移的選擇,藉此增加供款率。新加坡有組屋,較香港的大而且便宜,供應充足,近九成人有自置組屋,公積金可直接用來買組屋。但香港資助房屋嚴重不足,實行一樣的政策,最後會否只是益了地產商和業主?

另一個方法是徵稅,做到物業資產重新分配的效果。不同人士已提出徵收資產增值稅、第二物業收「超級差餉」等,各以增加持有物業成本以降低投資房產回報來打擊樓市。這應該是較能幫助青年「上車」的方法。但政治上支持政府當選的都是地產商、資本家、既得利益者,香港2016年的自置居所比率達50.4%(註3),多名高官都是有名的「炒樓王」,持有多項物業。中國大陸「走資」多購買香港房產,經濟自由主義者必定會出來抽擊,所以政府不會有決心打擊樓市。

或要用「逆向歧視」方法

真要幫助青年,又不願意徵重稅,可能要用到「逆向歧視」的方法,例如將部分居屋配額特定只給35歲以下青年申請,甚至補貼青年買樓,不用償還。這是因為以上無差別的政策都沒有達到幫助青年的目標,但我暫時未見到有很好的理據支持這個政策目標。若情况如美國非裔人口,因歷史上的不平等導致非裔世世代代系統地受歧視,落到較差的社會位置及待遇,基於補償正義的原則,可能需要「逆向歧視」。聯合國及很多國際組織在招聘上也有對殘疾人士「逆向歧視」的待遇。但要說到香港這一代青年有這樣的需要,青年這個群體基於什麼原因需要特別幫忙,我還是抱有疑問。香港家庭連繫仍算緊密,很多青年可以「靠父幹」上樓;要擔心的,倒是沒「父幹」的青年差距與前者愈拉愈大。