房企保險公司紛紛涉足養老地產 部分投資商意在圈地

十月 17, 2013
Kay Choi

劉道偉繪(人民視覺)

國務院日前印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》,針對當前養老服務業發展面臨的「融資難」、「用地難」、「用人難」和「運營難」等問題,提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針「強心劑」,甚至有人預言,養老產業很快就將「井噴」。而近些年來紅火起來的「養老地產」在其中扮演著極其重要的角色。養老地產發展的春天來了嗎?請看記者一線調查——

誘人蛋糕群雄逐鹿

■我國老年人口已達2億,2010年老年人消費規模超1.4萬億

「孫子小的時候,還可以幫忙帶帶,可等孫子長大了,咱能幹什麼?」家住西安的王麗君說,隨著自己年紀越來越大,「以後不要給孩子添麻煩」的心理也越來越強烈。在「421」結構家庭中,老年人會越來越多地走出居家養老模式,更多地依賴於社會機構養老,王麗君如是判斷。

「敬老院誰去啊?沒人管了才去呢。」76歲的陝西師範大學教授陳錦屏卻是如此反應。不過,她也承認,現在不跟子女住在一起,她和老伴「有時會感覺生活寂寞」。而且,住宅樓沒有電梯,上上下下很不方便。

「如果有這樣一個社區:環境安靜幽雅,建築設計、配套設施都能滿足老年人的需求;有一個專業團隊,能給老年人提供及時、必要、適當的醫療和生活服務,幫助我們結識一幫朋友。那該有多好啊!」陳錦屏憧憬道。

陳錦屏的構想在一個名為「養老地產」的新概念中似乎能夠實現。何為養老地產?簡言之,就是從建築設計、園林規劃、裝飾標準,到健康管理、文體活動、餐飲服務和日常起居呵護,無不體現適老化設計,併為此配備相應的設施設備和精心打造專業管理團隊。

「養老養生的好去處」,「退休后的適意居所」,「全新退休生活的桃源勝地」……翻閱報紙,連接網路,打開收音機,以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中,類似廣告的出現頻率越來越高。

目前,我國是老年人口最多的國家,已達2億,到2015年,全國60歲以上老年人將增加到2.21億,老年人口比重將達到16%。

老齡社會的來臨,讓養老產業成為一塊誘人的大「蛋糕」。調查數據顯示,2010年我國老年人口總體消費規模超過1.4萬億元。瞄準這塊蛋糕,眾多房企、保險公司紛紛涉足養老地產,養老地產進入「群雄逐鹿」的時代。

養老床位 供應不足、基礎設施薄弱、城鄉發展不平衡也使得養老地產更顯必要和誘人。西安市民政局統計顯示,截至2012年底,西安60歲以上老年人口已達 120.68萬人,其中空巢老人佔到老年人家庭總數的57.2%。加之「421」家庭結構日益普遍,傳統的居家養老功能越來越脆弱。與此同時,西安市養老 服務基礎設施依舊薄弱,目前每千名老年人擁有養老床位數不足20張,城鄉之間養老服務發展並不均衡。

業內人士表示,原有由政府興辦的敬老院、養老院普遍存在床位緊缺、供不應求的問題,且其服務對象主要定位於經濟水平較低、亟須福利救濟的「鰥寡孤獨」者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務?養老地產無疑是一種新的可資借鑒的模式。

生機勃勃魚龍混雜

■概念模糊,標準缺失,部分投資商以養老之名行圈地之實

近日,記者走進西安市未央區一個被冠以「西北首家養老地產」的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時,卻自始至終未提「養老」二字。直到記者忍不住開口詢問,銷售人員才介紹說,社區內確有一棟養老公寓作為規劃配套項目,但具體情況尚不得知。

該項目開發商總裁助理夏永宏介紹說,項目將嘗試與養老旅遊相結合,在小區業主的基礎上,向社會開放,計劃通過租售、委託代管等方式將養老公寓「作為資產來運作」。

在北京市順義區,有一個一期於2003年就全面入住,業內公認國內發展較早的「養老地產」項目。在宣傳手冊封面上,也赫然印有「全新退休生活的領跑者」 幾個大字。可當記者詢問該社區是否是老年城時,工作人員卻回應道:「我們這裡是普通住宅社區,只是老年人比較多而已。」

一面是「養老地產」的高調宣傳,一面是「普通社區」的低調回應。這一怪象的出現,恰恰是開發商們糾結心態的真實寫照:既希望在龐大的養老產業中分一杯羹,又害怕被人揪住小辮子,受到「名不符實」的輿論指責。

「生機勃勃,魚龍混雜。」北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養老地產的發展現狀。

業界人士陳俊也持有類似觀點。「眼下『養老地產』的概念並不清晰。」目前,國內絕大多數養老地產項目做得不溫不火,不死不活。「比如,北京昌平區某老年 公寓,400多張床位,僅入住50來人,只能通過接待旅遊團來彌補虧空。那為什麼這一產業發展還如此迅速?在於許多人以做養老為由頭,意在圈地。」

中國農科院副研究員盧布認為,養老地產發展的混亂與標準缺失也有關係。當前,我國養老產業發展的制度體系、產業標準和政策體系,準備都還不足。在我國, 商業化養老時代尚未到來,一方面當前國民的收入結構不符合大面積商業化養老的需求,有錢人不會參与商業化養老過程,一般工薪階層尚無能力支撐商業化養老; 另一方面養老項目投入大、回收周期長,讓許多投資者望而卻步。

李紅兵指出,一般情況下,只有那些失能失智的老人,在一對一服務成本太高、難以為繼,但又要保證他們相對穩定的生活水平時,集中養老才顯出必要性。居家養老目前是、未來也依然會是絕大多數老人的選擇。

此外,政府在養老地產發展中應當扮演怎樣的角色,同樣引人矚目。夏永宏告訴記者,他們的養老公寓項目,土地規劃已經通過政府有關部門批複,但「並沒有在拿地等方面享受更多的優惠政策」。

今年4月,北京市國土資源管理局公布了今年土地供應計劃,其中100公頃養老設施用地首次單獨列項。相關負責人介紹,這些養老設施用地的供應方式,一部 分是政府投資的、社會福利性質的養老設施,將通過劃撥方式供應;一部分是非政府投資的,利用國有土地建養老設施的,將通過招拍掛等方式出讓。

但據媒體報導,北京總共推出的7塊養老設施用地,目前僅出讓1塊,原因在於「土地指標有限及財政壓力,各區縣並不熱衷於推動養老設施用地」。

也有業內人士分析,根本還在於養老地產的模糊性,許多投資商「項莊舞劍」,意在圈地,是「用肥油養瘦骨頭」。養老產業因為是微利產業,故很多養老地產投 資者在拿到土地以後,只會將其中的一部分用來建養老設施,另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在「油」上還是「骨頭」上,實際運行中很難判斷,故 政府也不敢輕易給地。

商業還是公益?養老地產在兩者中糾葛不清。

先懂老人再做地產

■破局尚待時日,解決服務問題是根本出路

9月5日,北京市民政局通報的一項調查顯示,13.5%的老人心理健康狀況較差或差,希望得到「精神關懷」的老人佔27.9%,與選擇物質支持(29.7%)的老人比例相當,位居老人最希望得到關懷的前兩位。

在一個個專業表述和數據的背後,人們似乎能看到一顆顆孤獨而又充滿期盼的心。

「現在的養老地產多在地產上做文章,卻不在養老上做文章。這也是這些項目之所以慘淡經營的根由。」陳俊說,如果只是盯著老人的荷包,而不關注老人的需求,養老地產不可能成功。要想成功,就得先研究和讀懂老人。

以北京某老年養生城為例,17萬平方米的建築,設施奢華,游泳池、棋牌室、健身房等應有盡有,但活動室里空空蕩蕩,就是沒有老年人過來享受這些服務。

「服務人員、管理人員都是從售樓部轉過來的。服務跟不上,再高檔、豪華的配套設施也無法滿足老人精神層面的需求。」一位業內人士表示。「『銀髮』產業化,根本還是要解決服務的問題。」

有的養老機構「一床難求」,有的養老機構床位卻大量空置。李紅兵說,對此現象很多人習慣用公辦和民辦來加以區分。實不盡然,根本還在於機構的服務跟不 上。北京空置率高的養老機構其實是鄉鎮敬老院,不是它地處郊區、交通不發達,核心在服務能力和水準,這些敬老院基本無醫療支撐。這也從另一角度給養老地產 投資者提了個醒。

盧布則認為,養老產業涉及很廣,不一定首先經過房地產這個門檻。「尤其是一些中小企業,應從養老服務業創新中求出路。」

今年8月底,按照降低門檻、規範運營的思路,西安市民政局和財政局聯合出台了一系列辦法,試圖吸引更多的社會資金進入養老領域。例如,對屬於新建類養老 機構,在城六區範圍內的,每張床位將給予建設補助4000元,在城六區範圍外的補助3000元。對屬於購買、改擴建類養老機構,在城六區範圍內的,每張床 位補助1500元,在城六區範圍外的補助1000元。同時,對養老機構等級評定設定三個檔次,對其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同 程度資金獎勵……

政策亟待細化,相關標準應儘快出台,讓投資者的心裏更敞亮,讓消費者的判斷更有方向,這是陳俊的心聲。