強積金供樓可行嗎?

九月 2, 2013
Kay Choi

新加坡政府表示要人人當業主,月入約六千港元的家庭也可負擔買組屋,羨煞港人。但不少人已指出,香港根本不可能完全仿傚新加坡組屋政策,多說亦無益。但亦有建議,香港可參考新加坡讓市民以公積金(香港叫強積金)供樓的制度,認為可以協助準買家上車。但現實是,連強積金供樓的參考作用都不大。

表面看,強積金用於供樓,可說合情合理。在打工仔的角度看,此安排等同改變儲蓄/投資形式,由投資基金,改為投資物業;而且可減少供樓負擔。但此一構想在實務上及原則上都有一定問題。

新加坡人以強積金供樓有良好效果,有兩個前提:其一是組屋價格偏低(相對於香港),每月供款本來不多。新加坡的目標是將組屋價控制在受薪階層的4倍年薪左右。

該國政府本周剛公布,購買組屋者向建屋局申請的組屋房屋貸款佔每月收入的償還比例,將從目前的35%下調到30%。另一個前提是:新加坡公積金供款比率極高:僱員及僱主各負擔薪金的20%及15%。換言之,新政策之下:組屋供款理論上完全可由強積金應付。

相對而言,年初一份報告指香港樓價大概是家庭年收入的13.5倍,供款負擔較高(金管局最新數字是35%,政府的計算是56%)。而本地強積金的供款比率,是僱員及僱主各負擔薪金的5%。

換言之,就算港府改變政策,容許港人以強積金應付自住物業的供款支出,對減少置業人士供樓壓力的整體效果亦遠不如新加坡。

此外,以強積金供樓亦牽涉到原則問題:投資及風險過度集中。

大家都聽過分散投資、分散風險的概念,所謂別把所有雞蛋放在同一籃子中。現實中,不少港人的主要資產便是自住物業;強積金多少有點分散投資的作用。

如果容許市民以強積金供樓,代表投資及風險高度集中;一旦樓市回落,投資高度集中於房地產的結果是業主承受更大的損失。

最後要討論對大市的影響,「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實;其中一種對應的方式,是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。

但此類措施都有同一個問題:在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業,等同火上加油,會進一步刺激樓價上升。政府認定現時樓價偏高,似乎不是讓打工仔將強積金用於供樓的好時機。

王永偉
按計劃執行董事